민경남 “부동산 투자, 지금 꼭 알아야 할 것들”

부동산 투자에 관해 우리가 궁금해 하는 거의 모든 것들이 한 권의 책에 담겼다. 제목은 『지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다』 . 간결하게 Q&A 형식으로 정리된 내용들은 ‘집을 꼭 사야 하나요?’라는 질문에서 시작해 ‘집값, 지금이 고점 아닌가요?’ ‘서울 VS 수도권 VS 지방, 어디에 사는 게 좋을까요?’ ‘규제가 점점 많아지는데 다주택자가 돼도 될까요?’ ‘경매로 낙찰 받는 것은 어떨까요?’ 등 현실적인 질문들에 명쾌하게 답한다.

막연한 예상이 아니다. 객관적인 데이터에 기반한 분석이다. KB 자산운용에서 부동산펀드매니저 일한 바 있는 민경남 저자는 ‘숫자로 말하자’고 이야기한다. GDP 성장률을 지표로 삼아 앞으로 집값이 떨어질 일만 남은 것은 아니라는 걸 알려주고, 엑셀 프로그램을 활용해 투자금 대비 수익률을 제시한다. 올해 회사를 그만두고 부동산 투자 전문회사 ‘KN Properties’의 대표로 변모한 그는 ‘여의도학파’의 대표적 인물로 손꼽히고 있다. 애널리스트와 이코노미스트 등으로 구성된 ‘여의도학파’는 금융가의 데이터 분석을 기반으로 활동하면서 부동산 시장에서 부상하고 있다.

‘시네케라’라는 필명으로 활동하고 있는 민경남 저자는 그 이름 그대로 솔직한 이야기를 들려줬다. 자신의 투자 경험을 통해 부동산 투자의 원칙과 방식을 공개한 것은 물론이다. 책의 부제는 ‘읽기만 하면 돈 버는 부동산 투자의 기본’이지만 읽기만 해서는 ‘내 것’으로 만들 수 없다고, 꾸준히 공부하면서 정리하고 쓰는 시간을 가져야 한다고 조언했다.

은행 예금보다 부동산 투자?

부동산 투자자들이 가장 궁금해 하는 질문은 이게 아닐까 싶어요. ‘지금 집을 사도 되나요?’라는 거죠.

엄청 많이 받는 질문이에요. ‘집값이 떨어질까요, 오를까요’라고 물어보세요.

지금이 집값의 ‘고점’ 아닌지 걱정하시는 분들도 많을 텐데요. ‘그걸 누가 예측할 수 있겠느냐’는 입장이신 것 같아요. 

그렇죠. 제가 퇴사하면서 굉장히 유명한 투자자 어른을 찾아갔었어요. 공부를 정말 많이 해서 한 번 시장을 읽어보겠다고 말씀드렸더니 ‘불가능할 걸?’이라고 말씀하시더라고요. 그 말을 듣고 ‘맞다, 내가 너무 오만했구나’ 싶었어요. 실제로 해보니까 예측이 안 되는 것 같더라고요. 갑자기 브렉시트 사태가 생기기도 하고, GTX 건설 관련 계획이 발표되기도 하고, 미중 무역 전쟁의 결과도 전혀 예측 못하잖아요.

“또 다른 금융위기가 곧 올 것이고, 경제가 어려워질 것이라고 생각한다면 지금 당장 이 책을 덮고 가지고 있는 모든 자산을 현금으로 바꿔 은행이나 금고에 보관하는 것이 좋을 것입니다”라고 쓰셨어요.

굉장히 재밌는 게, 부동산 카페에 폭락론자들이 많아요. 폭락하면 사려고 하는 거죠. 잠재수요가 쫙 깔려있는 거예요. 이번에 래미안 리더스원 미계약분 26가구에 대한 추가 모집에 저도 신청했어요. 경쟁률이 900:1 가까이 됐는데요. 대충 계산했을 때, 사람에 따라 차이는 있겠지만, 가격 차이가 15~18% 정도 되겠더라고요. 그 정도로 가격이 떨어지면 사람들이 벌떼 같이 달려드는 거예요. 아마 8~10% 정도로 떨어져도 몰려드는 사람이 줄어들겠죠. 사람들이 10~20% 떨어지는 걸 쉽게 이야기하는데, 경매의 경우에도 시세에서 5% 이상 싸게 사기 힘들어요. 제가 회사 다닐 때 옆에 NPL팀이 있었는데, 그 친구들이 하는 말이 보통 시세 대비 아파트는 5%, 상가는 10% 이내에서 낙찰된다고 하더라고요. 그만큼 5%만 떨어져도 사람들이 벌떼 같이 달려드는 거예요. 제가 봤을 때는 그게 안전 마진이에요.

안전을 추구하는 사람이라면 부동산 투자보다 은행 예금을 택할 것 같은데요. 부동산 투자를 권유하시는 이유는 뭔가요?

물가와 같이 생각을 해야 돼요. 금리가 2%라고 해도 물가가 2% 오르면 그대로인 거잖아요. 그리고 한 달에 300만 원을 모으는 게 쉽지 않아요. 정말 적은 돈을 가지고 생활해야 되거든요. 그렇게 20년 동안 산다고 해도 모이는 돈이 7억 2천만 원이에요. 게다가 50세에 퇴직하고 그 뒤로 40년을 살아야 된다고 생각해 보세요. 한 달에 150만 원도 못 써요. 내가 언제 죽을지 정확하게 안다면 안분해서 쓸 수도 있겠죠. 그런데 모르잖아요. 원금을 써버릴 수도 없고요. 그러니까 투자나 사업을 해야 살아남는 거예요.

억대 연봉을 받던 직장을 그만두고 전업투자자가 되셨어요. 후회하지 않으세요?

전업투자자가 된지 이제 만 7개월 정도밖에 안 됐어요. 그래서 함부로 말하기는 굉장히 조심스러운데요. 현재로서는 상당히 만족하고 있어요. 첫 번째 이유는 제가 한 만큼 벌 수 있고, 제가 하고 싶은 것만 할 수 있다는 거예요. 그만큼 자유도 주어진 거죠. 그리고 제가 지금 보고 있는 게 꼬마빌딩이나 구분상가인데, 그런 경우에는 회사를 다니면서 투자한다는 게 거의 불가능해요. 아무리 부동산 투자업을 한다고 해도 80% 정도는 자리에 앉아 있거든요. 밖에 있는 시간이 20%가 안 돼요. 그런데 꼬마빌딩이나 구분상가의 경우에는 낮 시간에 영업하는 모습을 많이 봐야 돼요. 7~10번씩 찾아가봐야 되는데, 직장생활하면서 그렇게 하기가 쉽지 않아요. 또 회사에 계속 남아 있으려면 10년 안에 본부장이 되고 대표이사가 되고 계속 승진을 해야 되는데, 그것도 쉬운 일이 아니라는 생각이 들었어요. 어쩌면 더 위험할 수 있겠다는 생각이 들었죠.

‘매물을 보는 눈’은 경험으로 생기는 건가요?

제가 살 수 있는 물건은 A- 아니면 B 수준인 것 같아요. 특A의 정말 좋은 물건은 못 사요. 제가 볼 때는 그래요.

왜죠?

살 수 없어요. 상대방이 팔지 않아요. 제가 이번에 산 매물도 제가 정한 가이드라인, 가격렌즈 안에 들어와서 샀어요. 제가 호재 투자를 안 하는 걸로 유명한데요. 어디에 GTX가 생긴다더라 하는 이야기가 들려와도 쳐다보지 않고, 그냥 싼 걸 사요. 지역은 정해야겠죠. 그 안에서 싼 매물을 사요. 그리고 조금 비싸게 파는 거예요. 두 배 비싸게 팔겠다거나, 지방의 땅을 사서 열 배 차익을 보겠다거나, 그런 건 기대도 안 해요. 관심도 없고요. 너무 위험해요. 그런데 제가 지금 사는 매물들은 들고 있으면 굉장히 편안해요.

비유하자면 ‘무릎에 사서 허리에 판다’ 정도인 건가요?

그 정도 수준인 거예요. 제가 이번에 공동투자로 상가를 샀는데요. 제 계획대로 진행된다면 투자자들이 받을 수 있는 수익률은 10% 초반이 될 것 같아요. 물론 투자자들의 요구 수익률은 훨씬 낮지만, 제가 드릴 수 있는 좋은 수익률을 드리는 거고요. 제 수익률은 성과보수 포함해서 20% 이상이에요. 그 정도면 충분하잖아요. 뭘 더 바라겠어요. 복리로 계산하면, 현재 20억을 가지고 있는 사람이 10년 동안 8% 수익률을 유지하면 43억이에요. 19%라고 하면 114억이고요. 그러니까 무리할 필요가 없는 거죠.

“부동산 투자는 두 번째 매입하는 부동산부터가 시작“이라고 쓰셨는데요. 아직 첫 번째 집도 마련하지 못한 사람들에게는 먼 이야기처럼 들릴 수도 있을 것 같아요.

아직도 송파구에 있는 빌라 같은 경우에는 6000~7000만 원이면 살 수 있어요. live는 못하지만 buy는 할 수 있다는 거예요. 예를 들면 매매가가 4억인 집인데 전세가 3억 3천인 거죠. 자금이 많지 않은 사회 초년생이라고 하더라도 준비는 하고 있어야 된다는 거예요. 6000만 원 모으는 데는 그렇게 오래 걸리지 않거든요.

‘갭 투자’인가요?

그렇죠. 빌라에 대해서는 설왕설래도 있고, 하이리스크 투자예요. 그런데 싸게 사면 되잖아요. 그렇게 해서 내 몸도 일하고 내 자본도 일하게 만들어야 하는 거죠. 생산의 3요소가 토지, 노동, 자본인데 ‘노동으로 돈을 버는 것만 신성한 것이고 옳은 건가’ 하는 생각이 들어요. 내일 모레 아플지 어떻게 알겠어요. 직장에서 언제 잘릴지도 모르는 거고요.

처음 집 살 때, 빠를수록 좋죠

“투자 고수라면 좋은 물건을 남에게 추천하지 않습니다. 본인이 직접 삽니다”라고 쓰셨잖아요. 그런데 왜 투자 방법을 알려주는 책을 쓰셨어요(웃음)?

제 입으로 말하기 조금 그렇지만, 이 책에는 정말 좋은 내용이 담겨 있고 진짜 여러 번 봐야 된다고 생각해요. 이전에 쓴  『돈 버는 부동산에는 공식이 있다』도 마찬가지이지만, 한 번 읽기만 하면 기억하기 어렵고 사용할 수도 없어요. 한 번 읽은 다음에 정리를 해보면 조금 사용할 수 있을 거예요. 저도 십여 년 동안 일하면서 체득한 거거든요. 이번 책의 부제에 ‘읽기만 하면 돈 버는 부동산 투자의 기본’이라고 썼지만, 읽기만 해서는 안 된다고 생각해요. 자신의 것으로 만들려면 계속 공부해야죠. 이렇게 투자 방법을 공개함으로써 제 경쟁자들이 생겨날 수도 있겠지만, 저는 이미 자산이 조금 쌓여서, 어차피 제 경쟁자들은 투자 초보자들이 아니에요. 그리고 책을 쓰면서 제가 얻는 기회들이 더 많아요. 만날 수 있는 사람들의 폭이 굉장히 넓어졌거든요. 그러니까 굳이 책을 쓰지 않을 이유가 없는 것 같고요. 저희 아이들한테도 이렇게 책을 썼다고 하면 자랑스러운 일이 될 것 같아요.

만약 자녀들에게 조언해 주신다면, 첫 주택은 언제 사는 게 좋다고 하시겠어요?

ASAP(as soon as possible)이죠.

여건이 된다면 빠를수록 좋다는 건가요?

그럼요.

왜 그렇죠?

매년 정부에서 돈을 6.5%씩 찍어내요. 그 돈의 일부가 실물자산으로 가겠죠. 집값이 오르는 것은, 바꿔 말하면 돈의 가치가 하락하고 있는 거예요. 그러면 자산을 가지고 있어야죠. 정부가 한 채는 보호해주잖아요. 여러 가지 혜택이 많죠.

젊은 나이에 집을 사려면 대출을 안 받을 수 없겠죠. 대출이 차지하는 비중은 몇 퍼센트를 넘지 말라고 하시겠어요?

상황에 따라 다르기 때문에 말씀드리기가 불가능해요. 정기적인 수입이 있는 젊은 직장인과 은퇴하신 어르신의 경우는 다르잖아요. 그래서 제 이야기를 해야 될 것 같은데요. 저는 자기자본비율이 26~29%까지 떨어져봤어요.

안정적인 투자를 하시는 분이, 어쩌다가 그러셨어요(웃음).

그때는 조금 위험하기는 했어요. 올라갈 거라고 자신했었거든요. 저 같은 사람이 반포 아파트 몇 채를 살 수 있는 상황인데, 안 오를 수가 없는 거잖아요. 그래서 그렇게 했는데, 지금은 자기자본비율이 50%가 훨씬 넘어요. 대출이 20% 수준이에요. 안정적이죠. 그리고 9.13 대책 이후로는 대출을 40% 이상 못 받아요. 다주택자도 받을 수가 없고요. 어차피 자기자본비율이 29%까지 내려갈 수 없다는 거예요. 지금은 갭도 벌어졌기 때문에 갭 투자를 하더라도 자기자본비율이 26%가 안 나와요. 그래서 제가 봤을 때는, 안정적인 직장을 가지고 있는 30대라면, 1금융권에서 대출받을 수 있는 금액을 다 써도 될 것 같아요.

첫 번째 집을 살 때는 새 아파트를 사는 게 좋을까요?

저는 신축을 선호합니다. 제가 가지고 있는 아파트 매물은 다 지어진지 10년 이내예요.

매입하신 물건은 다 서울에 있나요?

네, 100% 서울입니다.

왜 서울만 고집하세요?

일단 제가 서울에 살거든요. 그게 되게 중요해요. 부동산에 가보면 간혹 싼 물건이 있을 때가 있어요. ‘왜 이렇게 싸요?’ 하고 물어보면 주인이 해외에 있거나 지방에 거주해서 주변 시세를 잘 모른다고 할 때가 있죠. 그게 첫 번째 이유고요. 두 번째는, 정부 정책이 ‘똘똘한 한 채’로 가고 있기 때문이에요.

아무도 안 사고 있을 때가 ‘사야할 때’

다주택자이신데, 세금 폭탄은 안 맞으셨어요?

근로소득이 두려워서 회사를 그만두지는 않잖아요. 그리고 양도세 내는 게 쉽지 않아요. 제가 사람들과 이야기하면서 느낀 게, 2004~2006년도의 규제들과 양도세 폭탄 때문에 사람들 머릿속에 ‘양도세는 엄청난 것’이라는 생각이 자리 잡고 있어요. 그런데 1년 양도세 총액을 사람 숫자로 나누면 70만 원 정도밖에 안 돼요. 게다가 이렇게 저렇게 공제를 받잖아요. 양도세도 쉽게 낼 수 없어요. 

“보유세가 오르고, 양도소득세가 오르면 매수 수요가 줄어듭니다. 하지만 각종 규제로 주택 공급자들의 리스크를 높이고, 수익을 줄인다면 주택 공급은 줄어들 것입니다. 그렇게 되면 실수요자, 투자자, 임차인 모두의 경쟁으로 오히려 가격이 올라갈 수 있습니다”라고 하셨어요. 사람들이 매매를 안 하려고 할 때, 그때가 살 때인 걸까요?

당연하죠.

투자의 기본인가요?

기본이죠.

‘남들이 몸을 사리는 데는 이유가 있어, 나도 관망해야겠다’라고 생각하기 쉽잖아요. 그럼에도 사야 할까요?

일단, 미래는 예측을 못해요. 부동산은 경제적으로 준비가 되어 있을 때 사는 건데요. 조금 더 디테일하게 흐름을 타보고 싶으시다면, 그렇게 하는 게 좋죠. 예를 들면 지금처럼 아무도 안 사고 있을 때가 살 때인 거예요.

지금 부동산 경기가 얼어 있잖아요. 공급이 많다고 하고요.

서울의 아파트 공급은 없어요. 기사를 정확하게 읽어야 돼요. 제가 블로그에 신문기사를 분석해서 올리기도 하는데요. 강남의 아파트 가격이 하락했다는 기사가 나온 적이 있어요. 그런데 제가 보니까 사례가 잘못됐더라고요. 예를 들면, 한강뷰의 지난 달 시세와 1층의 이번 달 시세를 비교하면 안 되는 거잖아요. 강남 아파트 가격이 떨어졌다는 기사가 나오고 며칠 뒤에는, 서울만 아파트 공급이 감소했다는 기사가 나왔어요. 그런데 지금 공급이 많다고 하는 건 전국이 그렇다는 거예요. 실제로 많은 보고서들이 ‘수도권’과 ‘수도권 외’로 나누는데요. 파주, 양주, 의정부, 동두천도 다 수도권이에요. 그런데 거기랑 서울은 완전히 다르잖아요. 사실 서울 내에서도 완전 다르죠. 강남 3구의 크기가 파리 시내보다 커요. 그렇게 거대한데 어떻게 하나로 보고 이야기할 수 있어요? 강남 대로변에 있는 상가만 보더라도, 임차 공간이 없는 곳이 있고 공실 투성이인 곳이 있어요. 같은 권역이 아닌 거예요. 굉장히 디테일하게 봐야 되는 거죠.

한 인터뷰에서 말씀하시길 “부동산 상승론자이지만 무한상승론자는 아니”라고 하셨더라고요. 부동산 불패 신화가 언젠가 끝날 거라고 보세요?

쉽지는 않을 거라고 봐요. 신화까지는 아니고요. 저도 3~5%씩 조금씩 오르기를 바라는 사람이에요. 갭 투자를 예로 들어볼게요. 100원 짜리 물건을 사는 데 내가 가진 돈 30원을 썼어요. 그런데 가격이 5% 상승했어요. 그러면 제 수익률은 17%잖아요. 이거면 됐어요. 충분하잖아요. 조용히 티 안 나게 3%씩 오르면 부자되는 거예요. 물론 GDP 성장률이 1% 이하로 떨어진다면 위험신호죠. 서울 시내에 용적률이 무한상승하고 공급량이 늘면, 그때는 빠져나올 때죠. 내 것 한 채만 들고서 빠져나와야 돼요.

그렇지만 그런 시기가 급박하게 올 것 같지는 않다는 생각이시죠?

네. 시장은 살아있는 생물이기 때문에 계속 공부하고 주시해야 돼요. 나중에는 저도 ‘이제는 조심해야 된다’고 이야기할 수도 있어요.

지역과 매물을 찍어주지 않습니다

아직까지 재개발, 재건축 투자는 하신 적 없죠?

없어요.

책에서 말씀하시길, 앞으로 3년간은 안 할 거라고 하셨는데요. 왜 3년인가요?

3년 후에는 순자산이 더 쌓이지 않을까 하는 생각에서 막연히 3년이라고 했습니다.

재건축, 재개발에 투자하려면 순자산이 많아야 된다는 이야기인데, 왜 그렇죠?

2014~2015년에는 1억 5천만 원이면 반포 아파트를 살 수 있었어요. 그런데 그때 기준으로 재건축 아파트를 사려면 6억 정도가 필요했어요. 재건축 하나 가격으로 신축 아파트 3개를 살 수 있었던 거죠. 지금도 마찬가지예요. 대치동에서 래미안 대치 팰리스 같은 대형 평형을 사려면 10억 정도가 필요해요. 그런데 30평형대인 은마 아파트를 사려면 더 많은 돈이 필요해요.

또 다른 이유도 있나요?

재건축이나 재개발은 제가 할 수 있는 일이 없어요. 조합장이 돼서 추진할 수 있으면 되는데 그것도 아니고, 손 놓고 기다려야 되죠. 얼마 전에 은광여고 쪽에 매물이 있어서 친구랑 같이 계산을 해봤어요. 곧 재건축할 가능성이 높은 아파트였는데, 수익률이 57% 나오더라고요. 그런데 투자 안 했어요. 시간이 얼마나 걸릴지 모르잖아요. 20년이 걸릴 수도 있고. 또 재건축이 진행되면 어느 단계부터는 팔 수가 없어요. 자산이 아주 많다면 사놓고 그냥 둘 수 있을 지도 모르겠는데요. 그렇다고 하더라도, 저라면 작은 신축 아파트를 매매하면서 돈을 번 다음에 번듯한 신축을 사겠어요.

책날개에 “이 책은 투자 지역과 매물을 찍어주지 않는다”라고 쓰셨어요.

어떤 사람들은 그걸 원하잖아요. ‘그래서 어디를 사라는 거냐’고요. 그런데 이 책에는 지역에 대한 이야기가 아예 없어요. 그래서 그렇게 써놓은 거예요. 책 제목을 정할 때 저는 ‘백서, 기본서, 정석’ 같은 단어를 쓰기를 원했어요.

그렇게 제목을 지었어도 좋았을 것 같아요. 부동산 투자의 기본 원칙과 방향을 알려주는 책이잖아요.

홍춘욱 이코노미스트가 추천사에 그렇게 썼더라고요. 이 책을 읽는다고 부자가 되지는 않는데 이 내용을 모르고 투자한다는 건 정말 위험한 일이라고요. 사람들은 부동산에 대해서 이미 잘 알고 있다고 생각하지만, 공부를 굉장히 많이 해야 돼요. 매일 두세 시간씩 꾸준히 공부할 자신이 없으면, 내 집 한 채만 사고 더 이상 신경을 쓰지 않아도 된다고 생각해요.

부동산 투자를 안 하는 게 나은 사람도 있다는 건가요?

아주 많아요.

어떤 경우가 그렇죠?

첫 번째는, 본업에서 수입이 잘 나오는 사람들이에요. 두 번째는, 부동산에 굉장히 많은 시간을 쓸 수 없는 사람들이고요.

부동산 관련해서 조언해 주시는 분들을 보면, 정부의 부동산 정책에 대해 이야기하실 때가 많아요. 이 책에는 그런 내용이 전혀 없던데요. 이유가 있나요?

그건 제가 정책 담당자들한테 욕을 하는 거라고 생각해요. 그 사람들은 얼마나 많은 시간을 써서 만들었겠어요. 굳이 욕하고 싶지 않아요. 그리고 욕할 시간에 그 정책을 공부해서 적응해야죠. 계속 카멜레온처럼 적응해서 살아가야죠. 이렇게 말하면 기회주의자로 보일 지도 모르겠는데요. 저는 정치적인 사람이 아니라 투자자니까, 거기에 계속 맞춰가야죠.

앞으로의 부동산 정책이 어떤 방향으로 가야 하는지, 이야기하고 싶은 마음도 없으세요?

별로 없어요.

부동산 투자에 대해 공부할 때, 도움이 되는 방법 한 가지만 알려주세요.

저는 글 쓰는 걸 추천 드려요. 투자 공부하는 데 참 도움이 많이 돼요. 자료를 저장해 놓을 수 있고, 그게 내 것이 되거든요. 그래서 글 쓰는 걸 추천 드립니다.