김유라 “오르는 부동산은 언제나 있다”

먹는 것, 입는 것 아껴 악착 같이 돈을 모아 내 집을 한 채 마련하는 꿈, 어째서 이 꿈은 어떤 사람들에게만 해당될까. 『나는 마트 대신 부동산에 간다』의 저자 김유라는 그 자신이 세 아이의 엄마이자 가정주부로 8년 전세 생활 동안 쓴맛도 많이 보았었다. 아끼고 아껴 펀드에 투자한 돈 절반을 날리기도 하고 1년 만에 전세가가 8,000만 원이나 올라 쫓기듯 이사를 하기도 했다. 속이 쓰렸던 그는 공부를 시작했다. 온 가족의 도서관 카드를 이용해 한 번에 열 권 씩 책을 빌려다 봤다. 아이를 재우고 밤새 책을 읽었다. 갓난아이를 안고 아파트를 찾아 다녔다. 대전, 아산, 경북, 포항, 세종 등 지역도 가리지 않았다. 그 결과 저자는 종자돈 3천만 원으로 6년 만에 아파트 열 다섯 채를 보유하게 됐다. 그는 “부동산 투자는 최고의 부업”이라고 확신한다. 

『나는 마트 대신 부동산에 간다』에서 저자는 부자 노트 쓰는 법과 일과 관리하는 방법부터 공인중개사에게 핵심 정보를 얻어내는 대화법과 모의투자 연습하는 법까지 자신의 노하우를 세세하게 적고 있다. “집은 여자의 영역”이며 그러므로 아파트 투자야말로 “주부에게 가장 적합한 투자처”이라는 저자의 말은 발로 뛰며, 공부하며 얻어 낸 저자의 결론이다. 심리학 책, 육아서, 어느 하나 아파트 투자에 도움되지 않은 것이 없었기에 더 많은 사람들이 공부해서 집 때문에 눈물 짓는 일 없기를 바라는 마음이다.

여자들이 좋아하는 집

아파트 투자는 여자가 더 잘 할 수 있다고 하셨어요. 어떤 면이 그런가요?

예를 들어 신혼집을 구한다고 생각해볼게요. 여자가 원하지 않는데 남편이 원하는 집을 사지는 않아요. 결정권이 사실은 여자에게 있죠. 이후 아이들 학군이나 유치원 때문에 이사를 갈 때도 그 권유는 거의 여자가 해요. 아파트는 여자들이 주로 모여서 이야기를 많이 하고요. 남자들이 볼 수 없는 것을 여자가 많이 보더라고요.

좀 더 구체적으로 예를 들어주세요.

아주 세심한 부분이죠. 학군이 어떤지, 영어 유치원이나 브랜드 학원, 유기농 매장이 어디에 있는지 등은 남자들은 관심 없잖아요. 여자들은 모여서 이야기를 나누니까 알아요. 어느 곳의 분위기가 좋다는 것까지 말이에요. 남자들은 집에 와서 잠만 자잖아요. 동네가 어떤지 모르죠. 새 아파트의 경우는 단지 내 커뮤니티 시설도 좋거든요. 그런 것도 여자들을 공략한 것들이죠. 디귿자 주방, 화장실, 이런 것도 여자들은 엄청 예민하거든요. 결국 여자들이 좋아하는 집을 사야 집이 잘 팔리는 거예요. 

가정의 주 관리자, 그러니까 선택권이 있는 쪽에 시선을 맞춘다는 말씀인데요. 저자 역시 가사를 주로 돌보는 사람이기 때문에 저자가 마음에 드는 아파트에 투자한다고 하셨죠.

1인, 2인 가구가 폭발적으로 증가하는 추세예요. 그러나 이들은 집을 사지 않아요. 월세나 전세 등을 선호하지 굳이 집을 살 필요가 없거든요. 계속 이동하니까요. 실제 집을 사는 주체는 학부모예요. 아이가 있는 엄마들이 내 집 마련의 욕구가 커요. 제가 봤을 때는 30대 중후반에서 40대 정도가 집에 대한 구매욕이 굉장히 높아지는 시기예요. 그분들을 대상으로 투자하는 거죠. 저도 똑같으니까 제 마음에 드는 아파트에 투자하는 거고요.

재미있는 팁이에요. 아파트 구매 대상의 생애 주기를 염두에 두는 것 말이에요.

부동산 투자 관련해서 부정적인 이야기가 많아요. 그렇다면 부정적인 상황이 되었을 때에도 내 집이 잘 팔리려면 어디에 집을 사야하는 지 생각을 해야죠. 그랬을 때는 바로 실구매자가 사야한다는 거예요. 초등학교가 있는 아파트 같은 곳은 한정적이기 때문에 그런 곳을 중점적으로 봐요. 학교가 있는 지역은 선호층이 탄탄한 것 같아요.

공부라는 것이 재미를 느껴야 계속 할 수 있는데 저자는 아파트 투자에 굉장한 재미를 느끼신 것 같더라고요. 투자자로 성장하는 모습이 생생하게 그려져 있어요.

부동산 책을 읽기 전에는 육아서 등을 읽는 것도 좋아했어요. 어떤 책이든 깊이 읽으면 재미있거든요. 한두 번 읽으면 책 내용에 믿음이 안 가죠. 그렇지만 그런 류의 책 백 권을 읽으면 달라요. 백 권의 책에서 공통점을 찾아내는 거거든요. 그런 공통점을 찾아내기 시작하면 공부가 재미있어지죠. 자신감도 생기고요. 경제나 부동산 책도 마찬가지예요. 한두 권 읽었을 때는 이렇게 하면 집을 살 수 있을까, 의구심이 드는데 이런 종류의 책을 여러 권 읽으면 다른 거죠. 제 책 말고도 이 분야 책이 많잖아요. 십 년 전에도 있었고, 앞으로도 계속 나올 텐데요. 이런 책을 다 읽다보면 퍼즐이 완성되는 느낌 같은 게 생기면서 재미가 생길 거예요. 그렇게 스스로가 찾아내는 거죠. 

투자 자체에 대해서도 흥미를 느껴야 할 텐데요. 아파트 투자에 필요한 자질이 있다면 무엇이라고 생각하세요?

꾸준히 끈기 있게 하는 것이죠. 막 시작했는데 잘하는 사람은 없어요. 모든 일이 마찬가지잖아요. 처음에는 서툴지만 시간이 지날수록 능숙하고 잘하게 되는 건데요. 독서도 그래요. 처음에 경제서나 부동산 책 읽으면 무슨 말인지 하나도 모르잖아요. 단어 자체를 모르기 때문에 재미가 없어요. 의심도 들고요. 하지만 그것을 참아야 해요. 버티면서 계속 공부를 하면 어느 순간에는 핵심이 눈에 들어와요. 그 핵심을 나한테 적용시키면 되는 거죠. 저는 수많은 저자들의 장점과 책의 핵심을 제 삶에 적용시키려고 노력을 많이 했어요.

대단히 특별한 능력이나 자질이 필요한 것은 아니라는 거죠.

그런 건 없는 것 같아요. 꾸준히 조금씩 하다보면 돼요. 백 권의 책을 읽으면 백 명의 저자와 내가 마인드가 같아지는 거예요. 어마어마하죠. 외국 저자들까지도 그래요. 로버트 기요사키라든가 그런 해외 투자 전문가들을 통해서도 똑같이 투자의 핵심을 발견할 수 있어요. 중국이든 일본이든 마찬가지죠. 그러니 아무리 부정적인 뉴스가 있더라도 찾아낼 수 있는 거예요.

투자 심리라는 게 뉴스에 영향 받지 않을 수가 없잖아요.

돈을 벌지 못한 사람의 얘기는 들을 필요가 없다고 생각해요. 예를 들어 기자가 집값이 하락한다고 얘기를 해요. 저는 그 기자가 과연 집값이 상승했을 때 돈을 얼마나 벌었는지 묻고 싶어요. 금리가 올라서 부동산 가격이 떨어진다면 금리가 떨어졌을 때는 돈을 벌었어야 맞는 거잖아요. 그때도 아무것도 안 하고 지금도 아무것도 안 하면서 말만 하는 사람들의 얘기는 사실 믿을 게 못 돼요. 특히 옆집 사람, 부모님(웃음)이 그렇죠. 돈 못 벌었잖아요. 저는 돈 번 사람 얘기를 듣고 싶고요. 그런 사람들의 이야기는 옆집에도 없고 뉴스에도 안 나오죠. 이런 책에만 있어요.

일률적으로 보면 안 돼

일종의 투자 비법인데 구체적인 이야기를 책으로 써서 알린 이유가 뭘까요?

전세를 8년을 살았어요. 이 책을 읽었다면 제가 전세를 8년 살지는 않았을 거예요. 이 책을 읽은 분은 현명한 선택을 할 수 있겠죠. 그런데 이런 책을 모르고 평생을 살면 잘못된 선택을 하게 돼요. 집을 사지 말아야 할 때 사거나 팔지 말아야 할 때 파는 거죠. 그것 때문에 책을 냈어요. 누군가는 이 책을 볼 테니까요.

그리고 책을 보는 분들에게 하고 싶은 이야기는 역시?

시스템이 사실은 너무 간단하다는 거예요. 지금도 트럼프가 미국 대통령에 당선 되었죠. 우리나라는 시국이 어수선하고요. 금리는 오른다고 하고, 수도권에 2017-2018년 사이에 입주 물량 폭탄이 떨어진다고 해요. 이런 상황에서 내 집 마련에 용기 있게 도전하기 쉽지 않죠. 특히 신혼부부나 이제 용기 있게 집을 사려는 사람들한테는 이 순간이 엄청 두려울 거예요. 지금 집을 사면 폭락할 것 같으니까요. 그렇지만 모든 부동산을 일률적으로 보면 안 돼요. 어떤 건 오를 수 있고 어떤 건 떨어질 수 있고 어떤 건 보합일 수 있어요. 그걸 판단하는 눈을 키워야지 뉴스 말만 듣고 팔아버리고 오른다고 해서 사버리고 그러면 안 되죠.

알아야 흔들리거나 두려워하지 않을 수 있다는 말씀이군요.

 
불과 올해 초만 해도 뉴스에서 내년에 부동산이 오른다고 했었거든요. 기사 찾아보면 나와요. 그래서 어떤 사람은 몇 달 전에 비싸게 샀어요. 그런데 지금 또 위기라고 해요. 왜 이렇게 전망이 달라질까요? 이게 말이 안 된다고 보는 거예요. 결국 수요와 공급 문제거든요. 아파트는 금방 공급이 안 돼요. 오늘 짓겠다고 하면 2년 6개월이 걸려요. 수요와 공급이 정해져있는데 이걸 다 무시하고 금리, 정책, 이런 이슈로 상승이니 하락이니 말하죠. 투자를 해보지 않은 사람이 떠들어 대고 그걸 일반 사람들은 그대로 믿는 거예요. 저는 그래서 뉴스를 안 봐요. 신빙성이 없으니까요.

그렇다면 저자는 투자 정보를 어디서 얻으세요?

사실만 봐요. 현재 기준금리가 얼마인지만 보죠. 한국은행이 기준금리를 올렸는지 낮췄는지 어떻게 할 예정인지 보는 거예요. 미국 금리가 어떤지 보고요. 사실 예정은 중요하지 않고 정확한 시점과 날짜가 중요해요. 저는 그 사실만 보고 누가 해석한 건 믿지 않아요. 제가 해석한 것만 믿어요.

뉴스의 안 좋은 점은 전체를 말하면 안 되는데 전체를 이야기하는 거예요. 이런 거죠. 뉴스에서 평균 급여가 몇% 올랐다고 하는데 실제 내 주변에는 급여가 오른 사람이 아무도 없어요. 경기가 어렵다고 하지만 이 순간에도 좋은 사람은 분명히 있죠. 경기가 너무 좋아도 주변에 먹고 살기 힘든 사람은 너무 많고요. 그러니까 이런 종합적인 얘기에 너무 귀 기울일 필요는 없다는 거예요.

부동산을 일률적으로 보면 안 된다는 말이 핵심이겠네요.

물론 부동산은 오른다고 할 때는 다 올라요. 안 좋은 것도 오르죠. 그렇지만 안 오른다고 할 때는 좋은 것만 올라요. 그것만 보시면 돼요. 오르는 건 늘 존재해요. 강남은 떨어지지 않잖아요. 누구든지 가고 싶어 하는 지역은 안 떨어진다는 간단한 이야기예요.

기준금리 외에 저자가 지켜보는 요소들이라면 또 뭐가 있나요?

대출규제도 봐요. 이것이 어디에 영향을 미칠지는 내가 판단해야 해요. 그런데 이것도 입장을 바꿔서 생각하면 돼요. 정부에서 대출 금리를 1% 올린다고 했을 때 이집에 살지 않고 다른 동네로 갈 것인가, 스스로에게 질문하는 거죠. 3억 짜리 집을 2억 대출 받아 살 예정인데 3%인 대출 금리가 4%가 오른다, 그러면 나는 다른 집을 택할 것인가 질문해보세요. 어떨 것 같으세요? 1% 오른다고 안 갈 것 같죠? 이게 답이에요. 내가 좋은 지역에 살고 있으면 1-2% 올랐다고 움직이지 않아요. 아이들 학교 잘 다니고 있는데 집 팔고 어디로 가는 일은 없어요. 그런 거예요.

기준금리 인상에 따른 위기론이 워낙 많잖아요. 저자는 여기에 어떤 대책을 갖고 있는지 궁금했어요.

 
그런 건 있어요. 투기 수요가 억제되죠. 대출을 잔뜩 받아서 뭔가 하려는 사람에게는 두려운 상황이죠. 그런데요, 기준금리가 오르면 사실 기업이 제일 위험해요. 금리 1%-2%면 우리는 한 달 이자 몇 십만 원 왔다 갔다 하는 거지만 기업은 몇 백 억에서 몇 천 억이 왔다 갔다 하죠. 금리가 오르면 기업이 훨씬 어렵기 때문에 금리 올리기 쉽지가 않아요.

물론 심리적으로 주춤하는 부분은 있겠죠. 하지만 정부가 내버려두지 않을 거예요. 일단 기업이 어려울 거고, 가계도 부동산이 하락하면 소비가 위축돼요. 그럼 경기가 마비되는 거예요. 소비자는 지출을 줄이고, 회사는 상품을 팔지 못하고, 투자도 못하고요.

모의투자를 많이 하라

2010년부터 꾸준히 투자를 하고 있는데 매일 실천하는 규칙이 있나요?

자기 전에 다음날 일정을 확정해요. 몇 시에 일어나 몇 시까지 화장을 하고 몇 시 차를 타고 어디를 간다, 이런 식으로 아주 구체적으로 짜죠. 자기 전에 매일 해요. 이동하는 시간까지 다 계산하는 건데요. 이러면 하루에 많은 일을 할 수 있어요. 집에 있는 날도 마찬가지예요. 저는 밥하고 설거지 하는 시간도 쓰여 있어요. 그렇게 하면 계획한 일을 다 할 수 있거든요. 2013년부터는 매일 그렇게 하고 있어요.

사실 투자처 관리에 일정이 있는 게 아니라 수시로 일어나는 일이기 때문에 관리를 확실히 안 하면 어렵겠네요.

계약서를 쓰는 날도 있고, 집을 파는 날도 있고, 소개하는 날도 있고 하니까요. 강의도 해야 하고, 집안일도 많거든요. 쪼개서 시간을 효율적으로 쓰지 않으면 일이 쌓여요.

부자 노트를 써왔다고 했는데 그것이 흥미롭더라고요.

지금 이야기 한 것들이 다 부자 노트에 썼던 것들이에요. 공부를 하면서 뉴스를 볼 때 노트에 사실만 적었어요. 예를 들어 ‘가계부채 사상최대, 몇 조’ 이게 끝이에요. 거기에 대한 기자의 말은 빼고 나의 생각을 적는 거죠. 외환보유고가 IMF 때는 얼마였고, 지금은 얼마인지 수치를 봤죠. 그런 다음 정부의 부채는 몇 배가 늘어났는지 비교하는 거예요. 기업부채도 비교해요. 종합적으로 비교해서 과연 가계부채가 과다한 것인가를 내가 판단하는 거죠. 이런 것들을 부자 노트에 다 적는 거예요. 지금도 적고 있어요.

그것 자체가 누적되면 큰 나만의 자산이 되겠네요.

그렇죠. 어느 때에 집을 사면 안 된다고 하잖아요. 그걸 적어두었다가 시간이 지났을 때 다시 꺼내 보는 거예요. 어떤 일이 있어도 아무 상관없이 이 아파트는 올랐구나, 하는 경우가 보일 거라는 거죠. 우리나라가 위기가 아닌 적도, 경기가 좋았던 적도 없어요.(웃음) IMF 이후로 경기가 좋다는 걸 느껴본 적이 없잖아요. 월급이 언제 많아서 집을 빨리 살 수 있었나요. 부모님한테 물어도 똑같아요.

처음 아파트 투자를 시작했을 때와 지금 시장 상황은 어떻게 다른가요?

지금은 부동산 책도 내고 강의를 하시는 분이 많이 늘었어요. 수도권의 상승기가 왔기 때문이고, 부산과 대구 등 지방의 가격 상승이 있었기 때문인데요. 2010년은 부동산 침체가 너무 심했거든요. 그때는 집을 사야겠다는 생각 자체가 없던 시절이에요. 그때는 『선대인, 미친 부동산을 말하다』같은 책이 유행했었어요. 하지만 지금은 시장이 이미 꽤 상승한 상황이라 투자하기에 좋은 타이밍이라고 말하긴 어렵네요.

이제 막 아파트 투자에 관심을 가진 분들에게 해주고 싶은 조언이 있으세요?

모의투자를 많이 하라고 권유하고 싶어요. 투자는 경험이 많아야 잘할 수 있거든요. 그런데 돈이 없잖아요. 대개는 투자 경험을 절대 많이 할 수 없어요. 그러니까 가짜로 투자하는 거예요. 강남 재건축 아파트를 몇 월 며칠에 얼마에 샀다, 이렇게 구체적으로 적어두는 거예요. 그리고 입주할 때의 매매가나 전세가를 적어요. 노트에 적어둔 것을 1-2년 후에 다시 보는 거죠. 어떤 건 오르고, 어떤 건 안 올랐겠죠. 오른 건 오른 이유가, 생각보다 더 오른 건 더 오른 이유가 있어요. 그걸 자신이 찾아내는 거죠. 이것이 다음 나의 투자에 어마어마한 도움이 되는 거예요. 제게는 모의투자가 도움이 많이 됐어요. 중요한 것은 처음 시세를 잘 적어놓아야 한다는 거예요. 그래야 분석하기 편해요.

백 권 정도는 읽고 투자하라

물건마다 목표 매도 시기와 기대 수익을 투자하기 전에 정해놓고 꼭 지킨다고 했거든요. 이유가 뭔가요?

얼마가 되면, 언제가 되면 꼭 팔아야겠다는 걸 정해놓고 반드시 지키는데요. 입주 물량 때문에 그래요. 주변에 신규로 아파트가 공급이 되면 오래된 아파트는 당연히 가격 상승이 멈추죠. 신규 아파트로 이사를 가니까요. 그렇다면 내가 팔 때 살 사람보다 팔 사람이 많은 시점이 되어버려요. 그 시점이 되기 전에 팔아야죠. 예상보다 많이 오르지 않았더라도 어쩔 수 없어요.

그 시점은 어떻게 확인해요?

예측이 돼요. ‘부동산 114’ 같은 곳을 보면 전국의 입주하는 아파트가 다 확인 되거든요. 공공 분양, 국민 임대 등 다 확인할 수 있기 때문에 그걸 먼저 보는 거죠.

또 하나 재미있는 것은 부동산에 갔을 때 해야 할 말, 하지 않아야 할 말까지 아주 세세하게 적어놓았다는 점이에요. 의외로 도움이 될 것 같아요.

의외로 초보자 분들이 그걸 못해요. 그냥 생활에 대한 이야기 나누면 되거든요. 강남 가는 M버스는 어디에 있는지, 유치원은 어디가 좋은지, 그런 걸 물어보면 되잖아요. 또 너무 자신의 조건을 다 알려주는데 그러면 돈을 못 벌어요. 예를 들어 저는 아들 셋이에요, 하고 1층을 보러 가잖아요? 그러면 1층 주인이 집을 싸게 주지 않겠죠. 1층은 매물이 귀하거든요. 아들이 셋이라는 사실을 말하는 순간 집값은 못 깎는다고 보면 돼요. 그렇게 패를 다 보여주면 협상이 안 되는 거죠. 저도 초보 때 집을 보러가서는 너무 좋아서 박수를 쳤어요. 리모델링 잘된 집 보면 기분 좋잖아요. 화장실도 깨끗하고, 싱크대도 브랜드고요. 그러나 박수를 치는 순간 못 깎아요. 심지어 집주인이 금액을 올려버리기도 하죠.

선한 부자라는 이름의 블로그를 운영하고 있는데 이건 어떤 의미예요? 한국 사회에서 부자는 긍정적 이미지가 아닌 경우가 많은 것 같아요.

부에 대한 인식을 긍정적으로 바꿔야 돈이 들어온다고 생각해요. 돈에는 선과 악이 없거든요. 돈을 악하다고 생각하면 평생 가난하게 살아요. 악하다고 생각해서 추구하지 않기 때문이죠. 그러나 가난하게 사는 게 착한 것도, 부자로 사는 게 악한 것도 아니에요. 아쉽죠. 저는 우리나라 모든 국민들이 부자가 선하다고 생각하는 순간 국가적, 세계적으로 부강해진다고 생각해요. 부에 대한 인식이 좋아지길 바라는 마음이 있어요.

살면서 느낀 건데 어렸을 때 읽었던 동화책 이야기가 다 맞더라고요. 『흥부와 놀부』에서도 결국 흥부는 복을 받잖아요. 인생도 그렇게 돌아가는 것 같아요. 나쁜 짓을 하면 언젠가는 밝혀져요. 결말이 좋을 수가 없어요. 아이들에게도 저는 철저하게 교육시켜요. 개미 밟아죽이지 말라고요. 개미를 죽이지 못하는 아이는 사람을 해치지 못할 테니까요. 기본이에요.

꼭 하고 싶은 말이 있으세요?

이 책 한 권을 읽고 부동산 투자를 잘하겠다고 생각하고 투자하면 안 돼요. 그건 욕심이 과한 거예요. 적어도 백 권 정도는 읽고 투자해야 해요. 내 인생을 위해 그 정도의 노력은 해야 한다고 생각해요. 다만 책을 볼 때는 한 분야의 책을 집중해서 봐야 해요. 그것만 보세요. 그 분야의 책을 많이 보면 나중에 다 이해가 되거든요. 그 정도 수준까지 공부를 하시고 재테크를 하시면 좋겠어요.